新西蘭房地產行業報告-2023

 

在經歷一年半左右的下跌，新西蘭整體房價趨勢似乎已經開始轉變。知名房研機構Oneroof發布的最新數據顯示，細膩藍全國平均房價已經連續第二個月呈上漲狀態。Oneroof-Valocity房價指數顯示，截止10月底的三個月裏，新西蘭全國平均房價漲至95.2萬紐幣，漲幅為1.7%。數據顯示，在但尼丁和皇後鎮的平均房價也開始出現上漲後， 新西蘭全國7個主要城市的平均房價終於均呈上漲狀態。

 

Oneroof編輯Owen Vaughan表示，這三個月裏，基督城的平均房價漲幅是最高的。在首次購房者的推動下，該大區的平均房價上漲了2.5%至76.8萬紐幣。數據顯示，今年8,9和10月份，共有566個地區的平均房價出現上漲，比上個月增加了近100個地區。這三個月裏，基督城Merivale地區和Fendalton地區的平均房價分別上漲了8.1%和7.9%，奪得房價漲幅榜首。除此之外，奧克蘭大區的房市也呈復蘇狀態，該大區房價上漲了2.3%，在奧克蘭204個地區中，有180個地區的房價錄得季度增長。

Oneroof分析的927個地區中，有32個地區的平均房價已經或接近恢復至新冠疫情後的峰值。其中，共有363個地區的平均房價低於100萬紐幣。這反映出首次購房者在方式中仍處於主導地位。

房產研究機構corelogic也在11月發布了最新的全國房價指數（HPI）報告。該報告顯示，10月份HPI上漲了0.4%，這是該數據2022年3月以來首次出現增長。報告稱，HPI上漲證明房市的低迷期已經結束。全國房價從峰值到低谷的總跌幅為13.2%，約13.8萬紐幣。今年10月新西蘭全國房產均價為908853紐幣，該數字仍比2020年3月新冠疫情前的水平高出近25%。Corelogic首席經濟學家Kelvin Davidson說：「盡管新政府尚未正式組建，單投票轉向中右翼似乎提振了房市信心。近期房貸利率再次小幅上漲但盡管如此隨著凈移民創下新高，房市需求正在被提振。」 Davidson表示，未來幾個月房價很可能會繼續上漲，但可能不會每個月或者每個地方的房價都上漲，考慮到住房負擔能力仍然存在問題，房貸利率並不會很快下降。另外2024年債務與收入比的上限（DTI）仍然存在。因此房市復蘇的程度可能相當弱。

在過去12至18個月中，首次購房者在市場上保持著強勁的表現，最近其購房占比創下歷史新高。根據Corelogic的最新報告，2023年第三季度，首次置業者（FHBs）占市場份額的比例達到了27%，創下了歷史新高。Davidson表示，盡管面臨生活成本壓力和高利率，但首次置業者仍在想方設法進入市場。事實證明，首次置業者比以往任何時候都更成功地購入了自己的首套住房。今年迄今為止，惠靈頓地區首次置業者所占市場份額最高，達到33%，而在陶朗加地區則占到21%。奧克蘭，基督城和但尼丁的首次置業者人數比平均水平多出5%，而漢密爾頓在2023年將超出平均水平6%。Davidson說：「展望未來，對於那些想購買首套住房的人來說有一些可喜的跡象，但他們很快就會受到其他買家的挑戰。在未來6-9個月內，首次置業者繼續保持高於平均水平的購房份額這一點並不令人意外。在可預見的未來，我們預計房價不會出現失控式增長，特別是當按揭貸款的債務收入比上限在明年或何時生效後。」

Valocity全球房地產首席執行官Helen O』Sullivan也表示，雖然新西蘭國家黨在當選後將實施一系列住房新政，但目前評估這些政策對房市的影響還為時過早。她繼續說道：「大量凈移民正在推動租房需求和租金，但目前利率仍處於具有挑戰性的水平。在利率下降之前，國家黨即將實施的恢復利息抵扣政策也只會對民眾的「痛苦」起到緩解作用，並不會成為大多數人們購買新房的理由。」 Vaughan說：「大選確實對房市產生了影響，一些賣家在大選結束後才將其房屋上市。在大選結束後，待售房屋數量確實出現小幅增長，不過目前距離選舉結束僅幾周時間，並不能對新房掛牌量數據得出任何結論。」

在本月，新西蘭央行發布了半年期金融穩定報告。報告稱，「房貸族」們面臨的財務壓力將會加劇，而那些在高峰時買房的人將受到最嚴重的打擊。報告顯示，那些在新冠疫情爆發前，以及低利率貸款購房的「房貸族」中，有約三分之二已經不得不按照目前的高利率進行還貸。央行預計，到2024年中期，新西蘭所有的房貸族平均房貸利率將由2021年末的2.9%漲至6.4%。

Kiwi Mortgages的貸款顧問Jatinder Singh表示，他的很多客戶都對額外的還款額表示擔心。因為在某些情況下，房貸利率的重新定價，將使他們不得不每個月額外支付數千紐幣的房貸。例如，一位Jatinder Singh的客戶於2021年1月時，以3年期2.99%的房貸利率，借款130萬紐幣。到明年年初時，這位客戶的房貸利率將會漲至至少7%左右，屆時他每月將額外支付約3500紐幣房貸。Singh說：「房貸利率將上漲一倍多，一些人一個人的收入都不到3500紐幣，部分客戶可能不得不為此削減開支，並從事第二份工作才能維持收支平衡。」 Davidson表示，目前所有借款人的平均固定房貸利率為5.16%，因此對於許多借款人來說，房貸利率只會繼續上漲而不會下降。不過對於那些陷入困境的人來說，還有其他選擇。例如他們可以更改還款方式，延長貸款期限或條件限製內的暫停還款。

Loan Market的貸款顧問Dave Williams也表示，盡管目前房貸利率較高，但驅使首次購房者購房的最大動力是，他們擔心房價已經觸底並開始反彈。人們不在乎房貸利率是1%還是10%，他們看到的只是房價在上漲，所以他們想要盡快的「上車」。Daivdson也認為，隨著政府的更叠，以及未來針對房產投資者稅製的緩慢軟化，未來稅收下降的預期，更短的明顯測試期與房貸利息抵扣的全面恢復，首次置業者可能會發現，一些投資者會再次出手購房，來自投資者的競爭一定程度上又會回來了。不過即使與購房相關的稅收減少，較低的租金收益率和較高的房貸利率，也將會導致投資者的回報減少。