新西蘭建築行業報告

今年3月，奧克蘭市議會為新住宅辦法了1482份合格證書（CCC），這個數據，是自2013年1月以來，單月數量第三高的數字（新建房屋許可是在施工開始前辦法的，而CCC是在新建築完工時頒發的，因此後者是新住房供應的最準確指標）。

盡管奧克蘭3月份竣工的新房數量已經超過此前2020年11月和2021年6月的兩倍，而且奧克蘭在截至3月的12個月內竣工的新房總數（14321）和12個月的滾動平均值（1292）均達到2021年6月創下的歷史新高。與此同時，奧克蘭的新建房屋許可數量和已竣工新房數量形成鮮明對比，今年第一季度奧克蘭新住宅許可數量比去年同期下降了19.2%。當前CCC的較高數據表明，建築公司及其供應商一直忙於正在籌備中的住宅工程，但隨著現有項目的完成，可能會發現很難找到新項目來承接。

截止到5月有跡象表明，由於新西蘭企業持續面臨勞動力短缺和通脹壓力等問題，該國建築業可能會遭遇更大的困境。建築企業運營成本飆升，用工難，房價等因素，導致開發商越來越不願意將新項目推向市場。

會計師事務所BDO的2023年建築行業報告顯示，五分之四的受訪公司表示，招人難已經成為他們當前面臨的問題之一。同時，近四分之三的企業表示，成本的增加正在侵蝕他們的利潤率。建築業一直在經歷高通脹，去年住宅建築成本漲了13%，非住宅建築成本上漲了10%。建築公司正面臨運營成本飆升的壓力，房貸利率也處於十多年來的最高水平，全國房價下跌了17%。

另有三分之二的企業稱原材料難獲取也是問題。該報告還發現，42%的公司只在未來六個月中能維持滿負荷運營，或是需要更多業務。BDO建築行業負責人Nick Innes-Jones表示，這意味著該行業可能會面臨更多困境。「鑒於我們的受訪者一般都是較大的公司，我們沒想到會有42%這麽高的比例。」他說。關鍵在於，營業額較低的住宅公司似乎比營業額較高的商業公司所做的前瞻性工作更少。Innes-Jones認為，住宅行業的工作正在枯竭。調查發現，超過三分之一，年收入低於1000萬紐幣的企業要麽需要更多業務，要麽只能保證未來三個月有足夠的工作可做。

調查還發現，19%的建築公司出現了令人擔憂的項目取消數量。建築行業的財務狀況變得更加艱難，預計未來幾個月新建築許可的下降趨勢將加深。盡管存在壓力，但Innes-Jones並不認為該行業正在從繁榮步入蕭條，包括客戶在內的整個行業都必須共同努力，確保風險得到公平分配，如果建築行業繼續關註最低的成本，建築將會持續存在缺陷，並且在許多情況下建築的業主將是這些問題的全部承擔者。

而根據5月初的數據顯示，新西蘭獲得新建房屋許可的數量大幅下降，今年3月份發放的新建築許可共3970份，較去年同期的獲批數量下降了25.1%。而在截至3月底的三個月內，共有9719套新房獲得許可，遠低於去年同期的12333套。而且，在截至2023年3月的12個月中，新西蘭全功共有46924套新建住宅獲得許可，較前一年度（截至2022年3月的一年）下降7.9%。其中，獨棟屋的降幅最猛，12月共許可19668套，較前一年度大降22.6%NZ最大住宅建築商G.J.Gardner Homes的聯席總經理Ellie Porteous及其丈夫Grant Porteous表示，截止到2023年3月，該公司在全國範圍內建造的住宅數量大幅減少，年度降幅高達30%。

Ellie指出，來自BCI的數據顯示，在截止至今年3月31日的一年中，G.J.Gardner新建住宅1116套，較截至2022年3月31日的一年少建了30%，而上一年的住宅建築量是1687套。

隨著銀行利率上調，通貨膨脹螺旋式上升和貸款標準的收緊，新西蘭的新房市場已經轉向，最新數據也反應了這一點。根據5月初新西蘭統計局數據，建築商正在建造更多的公寓，單元和聯排別墅，其他數據也顯示了新西蘭正在建造的新公寓大幅增加。截止到2023年4月的一年裏，全國的多單元住宅許可獲批26824套，同比增加了4.1%。例如，上個月公布的RLB起重機指數顯示，在Epsom, Grey Lynn Hobsonville, Mt Eden, New Lynn, Northcote, Onehunga, Orakei, Parnell, Point England, Ponsonby, Remuera和Takpuna的公寓建設地點有新的起重機。在新西蘭建築工地工作的長期固定式高層起重機和履帶式起重機數量也增長了6%，創下全國157臺驚人數據，創歷史性。這些起重機適用於所有類型的建築，包括基礎設施，商業，工業，零售，教育，旅遊和住宅用地。和以往的供不應求情況不同，現在建築商在按時獲得供應方面的問題更少了，石膏板也已經恢復了基本供應。並且，隨著房市的下跌，更多的建築商和商人可用，供應問題也基本都已經消失。

根據最新發布的Cordell建築成本指數（CCCI），隨著議會發放的住宅許可下降，新西蘭住宅建築行業壓力也得到緩解，導致建築活動和價格增長也放緩。

最新的CCCI顯示，今年二季度新西蘭建築成本上漲0.6%，與一季度的數據一致，但遠低於2021年和2022年記錄的2%的平均季度漲幅。CCCI的年變化率也放緩至6.4%，雖然仍高於4.5%左右的十年平均漲幅，但較2022年底記錄的10.4%峰值有明顯改善。

數據顯示，今年發放的住宅許可數量下降了10%，將至不足46000份，但CoreLogic首席房地產經濟學家Kelvin Davidson表示，與全球金融危機後的14000份相比，這個數字仍然很高。「盡管我們也看到實際建築工程量開始下降，但建築行業仍然很忙，因為整個行業是通過先前批準的許可進行施工的」他說，「人們普遍預期的審批放緩緩解了近幾個月建材供應鏈壓力，同時也減少了建築商的工作量，這意味著建築成本的增長不會像2022年那樣劇烈。」去年建築成本季度增長率平均為2.5%，而2023年迄今兩個季度的增長率均為0.6%。Davidson表示，從建材角度看，新西蘭木材價格在2023年當前已趨於穩定，部分結構木材成本有所下降。同樣，金屬價格也保持穩定或小幅下跌，最近結構鋼價格就有所放緩。

隨著H1能效和隔熱標準變更於2023年5月1日生效，可能會使標準建築的總成本增加3%至5%。「如果不是新的屋頂，窗戶，墻壁和地板下隔熱規範的變化，二季度的整體CCCI可能會進一步放緩」Davidson說。他同時表示，新住宅許可數量可能會進一步下降，而且隨著施工管道的完成，工作量也將在未來兩到三年內繼續放緩。

需求的放松和建築商產能的釋放抑製建築成本，但移民湧入對勞動力供應的影響是一個需要密切關註的趨勢。「預計今年余下時間，CCCI的季度變化率將繼續增長0.5%左右，到年底，年度變化將降至3%以下。」Davidson說，這並不意味著建造新房的成本會更便宜，但它確實為買家提供了一些確性，即成本不會像過去兩年那樣快速增長。